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农村房屋买卖合同有效判决 (2019/5/14 14:50:16) [发送到微博]
 

原告丁某某章某某向本院提出如下

诉讼请求1、确认章某某丈夫丁某1与申瑞珍丈夫孙某1签订的《房屋买卖契约》无效;2、确认申瑞珍与孔秀华签订的《售房协议》无效;3、确认孔秀华与孙育茹、康洪军签订的《售房协议》无效;4、要求确认本案诉争的位于北京市延庆区号院内北房四间及院落的拆迁安置补偿利益归原告方所有。事实及理由如下:章某某与丁某1201043日去世)系夫妻关系,生育丁某某。申瑞珍、孙某1(系居民、已经去世)系夫妻关系,生育孙育新、孙育茹。孙育茹与康洪军系夫妻关系。孔秀华与申瑞珍系亲属关系。1994320日,丁某1与孙某1签订契约一份,丁某1以两万元人民币的价格将属于丁某1章某某夫妻共同共有的位于北京市延庆区号院内的四间北房及宅院出售给孙某1。后丁某1将延庆县人民政府向其颁发的《集体土地建设用地使用证》交给了孙某1。申瑞珍与孙某1一直在该处宅院内居住,孙某1去世后,申瑞珍一直在该处宅院居住至今。因村计划拆迁改造,2017915日拆迁部门入户对上述号院进行调查,申瑞珍及家人确认了上述房屋产权人、居住人为申瑞珍。因孙某1、申瑞珍均系居民,而并非村村民,上述买卖房屋的契约违反了法律的强制性规定,应属于无效协议。原告方就该农村房屋买卖合同纠纷一案曾于2017919日诉至法院。诉讼期间申瑞珍等人提出上述涉案房屋已经出售给了孔秀华。后孔秀华又将上述房屋中的部分房屋宅院出售给了孙育茹、康洪军夫妇。因年底种种原因,原告暂时撤回起诉。因孙某1去世,其权利义务由其继承人继承,故将申瑞珍、孙育新、孙育茹列为本案被告,且申瑞珍又系孙某1的妻子,当时房屋买卖也属于权利人之一,原告有理由将申瑞珍列为本案被告参加诉讼。孙某1购买上述涉案房屋宅院签订的契约属于无效协议。在诉讼期间,孔秀华名为购买上述涉案宅院及房屋,但实质上是为了规避法律,从而双方签订了《售房协议》,亦应属于无效协议;孔秀华事后又与孙育茹、康洪军签订《售房协议》,也应属于无效协议。其一,签订该协议属于规避法律;其二,该协议购买房屋一方的被告孙育茹、康洪军属于居民,且并非村村民,其无资格购买本案涉诉宅院及房屋,故《售房协议》当属无效协议。综上,原告方为维护自身合法权益,依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律之规定特诉至法院,请求法院在查明事实的基础上,依法裁判,支持原告的诉讼请求。

被告申瑞珍、孙育新、孙育茹

辩称,我方不同意原告方的诉讼请求,原告陈述与事实不符。第一,1994年房屋已经卖予我方,现已超过诉讼时效;第二,申瑞珍原系村村民,后来到延庆农场工作,1994320日购买涉案房屋后,申瑞珍将户籍迁至村,属于回乡落户职工;第三,1994年延庆县人民政府颁发的集体土地建设用地使用证的使用权人为孙某1,因此,丁某1与孙某1签订的涉案宅院房屋买卖契约书合法有效,请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。

被告孔秀华辩称,我方不同意原告方提出的第二项、第四项诉讼请求,其他与我方无关。因为我方购买涉案房屋及宅院过程中已经支付了合理对价,属于合法取得,现已履行完毕,且孔秀华系村村民,属于该村集体经济组织成员。

被告康洪军辩称,我方针对原告诉讼中提起的第三项、第四项诉讼请求,不同意。因为我方购买孔秀华的涉案房屋及宅院属于合法取得,依法有效。请求法院驳回原告方的诉讼请求。

本院经审理认定如下事实:丁某1与原告章某某系夫妻关系,二人共生育三个子女,长女丁俊霞、次女丁俊丽、长子即原告丁某某。丁某1已去世;被告申瑞珍与孙某1系夫妻关系,二人共生育两女,长女即被告孙育新、次女即被告孙育茹,孙某1已去世。另外,被告康洪军与被告孙育茹系夫妻关系。被告孔秀华与被告申瑞珍系亲属关系。丁某某200465日转为非农业户口;丁某119951116日转为非农业户口;章某某199699日转为非农业户口。孙某1的籍贯以及出生地均系系北京市西城区,何氏贵宾会申博梦:其户籍于1985110日由延庆县集体户迁至延庆县农场号,属于非农业户籍;被告申瑞珍作为孙某1妻子自1980513日起户籍自村迁出至延庆农场,迁出时户别为农业户口;1985110日被告申瑞珍的户口变为农转非,户籍落在延庆县农场55号,两人服务处所均系延庆农场,系延庆农场职工。1994320日丁某1与孙某1签订《契约》一份,约定丁某1将自家拥有的、位于北京市延庆区号宅院内的四间北房连同院落出售给孙某1,成交价格为人民币两万元整,自签订契约之日起该院落内四间北房的所有权以及院落的占有权归孙某1所有。该《契约》上有卖房人丁某1、买房人孙某1以及公证人耿金香、车占奎和书写人车英的签字,日期为1994320日。契约签订后,双方均依约履行了各自的合同义务,即出卖人丁某1将本案涉诉宅院及房屋交付给买受人孙某1;买房人孙某1将房屋价款两万元给付卖房人丁某1。再查,延庆县人民政府于1994年上下为孙某1颁发了涉案房屋及宅院的《集体土地建设用地使用证》,但该证上没有载明颁发日期。2011224日,申瑞珍将将户口迁至号院内。孙某1、申瑞珍购买本案涉诉房屋及宅院后,其在使用过程中将原始的四间北房进行了装修,并且新建了七间北房,坐落位置如下:1、在原有四间北房的基础上在其东西两侧各加盖一间;2、在原有北房四间基础上在其北侧加盖了北房五间。除此之外,申瑞珍、孙某1又盖了南房四间、东西配房各两间。

另外,经本院查明,2015720日,被告申瑞珍通过签订《售房协议》的方式将本案涉诉房屋及宅院内新建的北房五间、南房三间、东西配房各两间以价格40万元卖予被告孔秀华,该协议上有甲方即出卖方申瑞珍、乙方即买受方孔秀华、证明人赵春记的签字加印指纹,日期为2015720日。签订该协议之后,被告孔秀华于2015920日将购房款40万元支付给被告申瑞珍。后被告孔秀华又通过签订《售房协议》的方式将其从被告申瑞珍处购得的上述房屋及院落中的南房三间、东西配房各两间以价格30万元卖予被告孙育茹、康洪军,该协议上有甲方即出卖方孔秀华、乙方即买受方孙育茹、康洪军以及证明人赵春记的签字加印指纹,日期为2016311日。签订该份协议后,被告孙育茹、康洪军分批分期向被告孔秀华支付了购房款。

再查明,被告孔秀华系农业家庭户,其系北京市延庆区村村民,属于该村集体经济组织成员;被告孙育茹、康洪军系非农业户籍,且并非北京市延庆区村村民。另,本案在受理后,案外人丁俊丽、丁俊霞向本院递交申请书一份,内容为:丁某1章某某生育丁某某、丁俊丽、丁俊霞。章某某丁某某与申瑞珍、孙育新、孙育茹、孔秀华、康洪军农村房屋买卖合同纠纷一案,对丁某1章某某涉及上述房屋买卖引发的相关权利,申请人不继承;申请人亦不参加上述诉讼活动;申请人对本案亦不主张任何民事权利,上有申请人丁俊霞、丁俊丽的签字,日期为20171023日。

另外,经本院核实,被告方已经与拆迁公司签订拆迁补偿安置协议,且涉案宅院及房屋已经交付给了拆迁单位,从被告方提交的《交房验收单》看,201821日被告方已经将房屋腾空并搬家完毕,被拆迁人已经与拆迁公司、拆除公司达成了一致意见。另据核实,现阶段涉案宅院内的房屋主体结构尚未完全拆除,相应的拆迁利益尚未明确,相应的回迁楼房尚未建造。

庭审过程中,因原、被告双方就房屋买卖合同的法律效力以及本案诉争宅院及房屋拆迁利益归属等问题争执较大,故未能协商解决。

上述事实,有双方当事人的陈述,照片、《契约》、《集体土地建设用地使用证》、派出所证明、售房协议、户口本、欠条、收条、户口登记簿、交房验收单、证明信、户籍档案等证据材料以及谈话笔录、庭审笔录等在案佐证。

本院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,具有社会福利性质,目的是保证本村村民基本的居住;该房屋附着在宅基地上,与宅基地具有不可分离性,在房地一体的格局下,买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。

另外,民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则,依法成立的合同(协议)具有法律约束力,如无欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同(协议)被撤销、认定无效等法定情节外,合同双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。

就本案而言,双方当事人争议的焦点在于三次房屋交易行为效力问题,即丁某1与孙某1通过签订《契约》的方式对本案涉诉宅院及房屋进行交易的行为是否有效、被告申瑞珍与被告孔秀华通过签订《售房协议》的方式对涉案房屋及院落进行交易的行为是否有效以及被告孔秀华与被告康洪军、孙育茹通过签订《售房协议》的方式对涉案房屋及宅院进行交易的行为是否有效。接下来本院以查明的事实为依据,以我国现行的相关法律、行政法规和司法解释为依据,就上述三个焦点问题进行逐一阐释。

一、关于丁某1与孙某1通过签订《契约》的方式对本案涉诉宅院及房屋进行交易的行为的效力问题。本院通过庭审中双方举证质证、法庭陈述、法庭辩论以及本院核实的相关信息和材料,综合认定丁某1与孙某1签订的上述《契约》有效,具体裁判理由如下:

第一,从庭审查明的事实看,丁某1作为涉案房屋的出卖方系村村民,买受方孙某1及其妻子申瑞珍虽均系非农业户口,且并非村集体经济组织成员,但双方签订《契约》系属真实意思表示,并且已经实际履行完毕;

第二,依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定,非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的认定效力以认定无效为原则、以认定有效为例外;例外情形主要包括如下几个情形:(一)买卖合同双方在签订合同后均系同一集体经济组织成员的;(二)诉讼时买受人已将户口迁入所购买房屋所在地的集体经济组织的;(三)对于199911日《中华人民共和国土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的;上述三种情形应认定为农村房屋买卖合同有效。就本案而言,从查明的事实看,被告申瑞珍以及孙某1在购买本案涉诉房屋及宅院后,1994年上下原延庆县人民政府为购房一方即孙某1颁发了《集体土地建设用地使用证》,土地使用权人登记在孙某1名下,符合非同一集体经济组织成员之间购买房屋事宜获得了县级以上人民政府认可这一情形,并且申瑞珍作为孙某1之妻于2011224日将户口迁至本案涉诉的号院。庭审中虽然原告方对登记在孙某1名下的《集体土地建设用地使用证》的真实性存疑,并提出盖章落款处没有填写日期,而系被告方事后填补上去的,但本院纵观涉诉的《集体土地建设用地使用证》发放的流程以及当时办理该证的实际情况,综合认定填发时间并非《集体土地建设用地使用证》效力认定的关键因素,且庭审中原告方对该《集体土地建设用地使用证》上加盖公章的真实性认可,故本院对原告方上述抗辩意见不予采纳;

第三,从庭审查明的事实以及本院向相关部门调查核实的情况分析,就本案涉诉房屋及宅院而言,由于历史问题,在1994年上下颁发之际未能完全做到向相关机构备案待查,且从延庆区村委会工作人员处了解核实得知,该证所载房屋平面图确系真实情况的反映;加之庭审中原告方未能出示其对涉诉房屋及宅院拥有《集体土地建设用地使用证》,故根据谁主张、谁举证的民事诉讼基本原则,原告方因未能对其主张加以证实,故应承担不利法律后果。

综上所述,本院综合认定丁某1与孙某11994320日签订的《契约》有效。

二、关于被告申瑞珍与被告孔秀华之间通过签订《售房协议》方式对本案诉争宅院及房屋进行处分这一行为的效力认定问题。本院通过庭审查明的事实以及涉诉宅院及房屋翻盖、新建的相关情况,加之考虑买受人的身份,本院以事实为依据、以法律为准绳,综合认定双方签订的《售房协议》依法有效。具体裁判理由如下:

其一,从买卖双方的身份而言,虽然被告申瑞珍并非村集体经济组织成员,但买受方即被告孔秀华系村村民,且系该村集体经济组织成员,作为村集体经济组织成员的本案被告孔秀华,享有购买本村房屋及宅院的权利,其在支付了相应对价后便取得了涉诉宅院的使用权以及院落内房屋的所有权,这一交易行为不违反我国现行法律、行政法规的强制性或禁止性规定,当属合法有效;

其二,从庭审查明的事实分析,被告申瑞珍、孙某1在购买本案涉诉房屋及宅院后,其在原有的四间北房的基础上,加盖了七间北房(包括在原有四间北房基础上在其北侧新建五间北房以及在原有四间北房情况下在其东西两侧各加盖一间北房)、四间南房、东西配房各两间;而被告申瑞珍与被告孔秀华通过签订《售房协议》的方式处分的恰是上述房屋及宅院,这一处分行为涵盖的房屋与申瑞珍、孙某1从丁某1章某某处购得的房屋完全重合。故作为房屋所有权人的本案被告申瑞珍,完全可以依法处分其财产,且作为村集体经济组织成员的本案被告孔秀华,亦完全有权购得上述房屋的所有权,加之孔秀华作为集体经济组织成员身份这一特征,其亦有权获得诉争房屋所在宅院(宅基地)的使用权,故上述交易行为合法合情合理,无任何违法、违规之处;

其三,就本案而言,被告申瑞珍和被告孔秀华签订《售房协议》之后,双方均依据上述协议履行了各自义务,即作为出卖方的被告申瑞珍,将涉案房屋及宅院交与被告孔秀华;被告孔秀华亦按照协议约定履行了支付房款的合同义务,故上述房屋买卖行为已经履行完毕,且这一交易过程系双方真实意思表示,不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平或恶意串通损害国家、集体或第三人权益的情形,故当属合法有效,受法律保护。

庭审中原告方提出对申瑞珍与孔秀华之间房屋买卖协议上签字以及指纹和协议内容形成时间等事项进行鉴定,因该项鉴定结果对本案定性以及审判结果不构成实质性影响,经本院依法释明后,其自愿撤回上述鉴定申请,对此本院不持异议。

综上所述,本院综合认定被告申瑞珍与被告孔秀华签订的《售房协议》合法有效。

三、关于被告孔秀华与被告康洪军、孙育茹通过签订《售房协议》处分本案涉诉宅院及房屋的法律效力问题。本院从庭审查明的事实出发,以现行法律、法规为依据,因被告康洪军、孙育茹并非村集体经济组织成员,亦非该村村民,故被告孔秀华向其转让房屋及宅基地的交易行为,违反了我国现行法律的强制性规定,当属无效。

庭审中原告方提出对孔秀华与康洪军、孙育茹之间房屋买卖协议上签字以及指纹和协议内容形成时间等事项进行鉴定,因该项鉴定结果对本案定性以及审判结果不构成实质性影响,经本院依法释明后,其自愿撤回上述鉴定申请,对此本院不持异议。

丁某某章某某起诉所要求的各项诉求来看,其第一项即要求判令丁某1与孙某1签订的《契约》无效的请求,因缺乏法律依据,不予支持;鉴于本案诉争房屋及院落存在连环买卖之情形,申瑞珍将涉案房屋及宅院向孔秀华转让这一行为合法有效,加之依据查明的事实,本案诉争宅院以及房屋已经向拆迁单位进行了交付,故本案中不存在涉案房屋向原告方返还的可能性;关于原告方诉讼请求第二项,即要求判令申瑞珍与孔秀华之间签订的《售房协议》无效,如前所述,因该交易行为受法律保护,故本院对其该项请求依法予以驳回;关于原告方起诉要求判令孔秀华与康洪军、孙育茹签订的《售房协议》无效之请求,鉴于丁某1与孙某1签订的《契约》合法有效,而申瑞珍与孔秀华通过签订《售房协议》的方式处分本案涉诉房屋以及孔秀华与康洪军、孙育茹通过签订《售房协议》的方式处分房屋均与原告方无法律上的利害关系,鉴于丁某1与孙某1之间签订的《契约》合法有效,加之申瑞珍与孔秀华之间签订的《售房协议》亦合法有效,在这一前提之下,孔秀华再将本案涉案房屋及宅院如何进一步处分,已与本案原告方无关,故原告方要求确认孔秀华与康洪军、孙育茹签订的《售房协议》无效这一诉求,已经丧失权利基础和主体资格,故本院对此该项请求不予支持;关于原告方起诉要求确认本案诉争宅院及房屋的拆迁利益归其所有的诉讼请求,如前所述,因该项请求缺乏事实和法律依据,本院依法不予支持。

丁俊丽、丁俊霞自愿放弃参加本案诉讼并明确表示放弃庭审相关诉讼权利,对此本院亦予以尊重。

综上,依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释[2001]33号)第二条之规定,判决如下:

驳回丁某某章某某的全部诉讼请求。

 

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