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姓名:赵云涛律师
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北京一中院改判的房屋买卖合同纠纷 (2019/5/14 14:29:02) [发送到微博]
 房产律师导读:本案房屋买卖合同纠纷一审判决后,不服提起上诉。二审依法撤销一审部分判决改判

苏某上诉请求:撤销一审判决第三项,改判支持苏某的一审诉讼请求中关于支付违约金145万元、支付逾期退还购房款142万元的利息(按照同期银行贷款利率计算,自201852日至实际支付之日止)、支付租房损失(按照9000/月的标准计算,自201861日至本案生效判决履行完毕之日止)的相应诉讼请求。事实与理由:1.高某某隐瞒了双方签订合同前房屋已经抵押给刘江涛的事实,存在恶意欺骗。因为高某某谎称该房屋没有抵押,故双方在2018111日第一次签订的合同中约定的定金是40万元,苏某当日向高某某支付10万元。后因中介公司发现有抵押才要求双方重新签约,将定金改写成1万元,日期仍写为2018111日。2.《北京市存量房屋买卖合同》第六条第1款约定:除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或者不能履行,甲方应退还累计已收全部房款,并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。除去刘江涛的抵押之外,还有其他案外人对房屋申请保全,合同出现履行障碍。3.双方自行于2018116日签订的《补充协议》第2条约定:如果甲方不能按约定解除质押导致过户延期,甲方愿意承担该房屋成交总价款20%作为违约金,因高某某未能按照双方约定解除抵押,存在违约行为,应当按照双方约定向苏某承担违约责任并赔偿损失。4.在一审诉讼中,高某某曾自认愿意承担利息,应当判决支持苏某关于利息的诉讼请求。5.高某某作为违约方,案件受理费应全部由高某某负担。

高某某辩称,同意一审判决,不同意苏某的上诉请求和理由。高某某并不存在隐瞒抵押的情形,高某某已经将有抵押的情况告知了苏某和中介公司。由于苏某未如约支付房款,违约在先,导致双方合同无法履行,高某某不应当支付违约金,苏某主张的购房款和利息没有合同依据。

苏某向一审法院起诉请求1.判令解除苏某高某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.判令高某某退还购房款142万元并承担违约金145万元;3.判令高某某赔偿苏某逾期退还购房款之利息,自201852日至实际支付之日,按照同期银行贷款利率计算;4.判令高某某赔偿苏某对外租金损失,自20186月至实际支付之日,按照每月2万元标准;5.判令高某某赔偿苏某精神损失费50万元;6.判令高某某赔偿苏某租房损失,按照每月9000元标准;7.判令高某某支付苏某中介费124790元。

审法院认定事实2018111日,高某某(甲方、出售人)与苏某(乙方、购买人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定乙方以725万元的价格购买甲方位于北京市308号房屋(以下简称308号房屋),乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10000元。乙方采取全款支付方式支付该房屋成交总价款,第一次于过户前2天支付400万元,通过资金监管的方式,第二次于过户前2天支付324万元,通过资金存管的方式。该房屋已设定抵押,抵押权人为刘江涛,抵押金额为610万元,该房屋的抵押,甲方应缴税后次日办理抵押注销手续。其中第六条约定:甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行,甲方应退还累计已收全部房款,并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。甲方应当在2018410日当天将该房屋交付给乙方。同日,苏某高某某支付10万元。

2018116日,高某某(甲方)与苏某(乙方)、北京我爱我家房地产经纪有限公司(见证方)签订补充协议(以下简称《补充协议1》),约定双方于2018410日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续;因该房屋处于出租状态,在房屋过户后,甲方将该房屋租赁关系及相关押金、收益一并转交给乙方。同日,高某某(甲方)与苏某(乙方)另行签订补充协议(以下简称《补充协议2》),约定:1、甲方承诺在乙方交清购房税费第二日负责把该房屋解抵押,于第二日将房屋使用权及租金、押金交给乙方。2、如甲方不能按约定解除质押导致过户延期,甲方愿意承担该房屋成交总价款20%作为违约金。3、本房屋的定金为40万元,乙方已支付给甲方10万元,剩余30万元于2018111日起17日内支付给甲方。2018120日,苏某高某某支付10万元。2018123日,苏某高某某支付20万元。

2018413日,高某某(甲方)与苏某(乙方)签订《房屋买卖补充协议》,约定:1、因乙方所属西格玛公寓出售暂未完成,房款未到位而影响本购房合同不能按期过户,乙方由衷向甲方表示歉意。2、乙方同意按照甲方要求一方面尽快完成西格玛公寓的过户收尾工作,另一方面积极组织财力,多方面配合甲方,顺序提供购买房屋之预付房款,以解甲方燃眉之急,将功补过。3、甲方对乙方实际情况表示理解,同意放宽本购房合同约定的期限,甲方承诺对乙方不执行本购房合同中的违约处罚条款,甲方不执行合同第十一条。4、甲方对乙方不通过我爱我家中介公司监管的直接支付的预付房款,认定为本购房合同的购房款项,同意在正式过户时从总房款中扣除。上述协议签订后,苏某陆续向高某某支付购房款共计102万元。201852日,高某某签署房款收据一份,内容载明:依照合同约定,买卖双方应于2018410日过户,因苏某的自用房出售暂未完成,导致上述合同过户后延。截止201852日,连同已付预付房款137万元,高某某共收到房款142万元。

201855日,308号房屋因高某某借款抵押一事被北京市海淀区人民法院查封。2018520日,苏某购房款全部到位。后双方合同未能继续履行。另查,上述房屋买卖合同一直未予办理网签手续,苏某一直未予交纳相应税费。

庭审中,苏某以合同无法继续履行为由要求解除双方之间的房屋买卖合同并要求高某某退还购房款共计142万元。高某某对此表示同意。苏某另以高某某违约为由要求其支付违约金145万元。高某某对此不予认可,称系苏某自身原因导致双方未能在410日过户,故是苏某违约在先。苏某另主张高某某未能如实告知该房屋抵押情况,且该房屋还存在其他抵押情况,高某某则表示房屋抵押已明确告知,且合同中有明确约定。苏某并未就其主张的该房屋还存在其他抵押一节向法院充分举证。

一审法院认为,合同是确立双方当事人权利义务关系的依据,经依法成立的合同具有法律效力,合同双方当事人均应严格履行合同义务,否则应承担相应的法律责任。本案中,苏某高某某签订《北京市存量房屋买卖合同》及三份补充协议,内容不违反法律规定,具有法律效力。根据双方之间的约定,双方应在2018410日办理房屋过户手续,苏某应在过户2日前支付全部购房款,高某某应在苏某缴税后2日内办理308号房屋的抵押注销手续。后在实际履行中,因苏某筹措资金存在迟延,导致合同未能如期解抵押并办理过户手续,上述情况并非高某某主观过错导致。后高某某虽对苏某延迟支付购房款一节表示谅解,但其延迟支付购房款导致了合同未能及时解除抵押进而被查封,故高某某并非合同违约方。苏某主张高某某隐瞒房屋抵押一节故应当适用合同第六条之约定支付相应违约金。对此,法院认为,合同第六条约定的情形应适用为除合同约定之外第三方之情况,而本案抵押之情况在双方合同中进行了明确约定,故本案不适用于上述合同条款。苏某主张308号房屋存在其他抵押情况,未向法院充分举证,故法院对其该项主张不予采信。现苏某要求解除双方之间的房屋买卖合同并要求高某某退还购房款142万元,高某某对此表示同意,法院对此不持异议。苏某高某某违约为由要求其支付违约金,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。苏某要求高某某支付购房款利息,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。苏某另要求高某某赔偿其租金损失、租房损失、中介费损失,缺乏事实及法律依据,法院亦不予支持。关于苏某主张的精神损失费,本案为房屋买卖合同纠纷,其主张的精神损失费系在侵权案由项下主张的诉求,故与本案不属于同一法律关系,故法院对该项诉请不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,判决:一、解除苏某高某某2018111日签署的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版);二、高某某于本判决生效后七日内退还苏某购房款1420000元;三、驳回苏某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中,苏某提交:1.网站查询信息,用以证明在北京市海淀区人民法院有三个以高某某作为被执行人的执行案件,因涉案房屋存在被抵押、被查封和被执行的情况,导致本案房屋买卖合同履行不能。高某某认可该证据的真实性,但认为该三个案件分别在201857日、201887日、20181031日立案,从立案时间来看均与本案无关。2.2018412苏某高某某的谈话录音光盘和文字整理材料,用以证明双方在《房屋买卖补充协议》中约定放宽期限的协商过程。高某某认可该证据的真实性。

本院另查,《北京市存量房屋买卖合同》第十一条合同解除条款2款约定:如乙方依照本合同的约定单方解除本合同……甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方,并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。

在北京市海淀区人民法院20181029日本案一审的庭审中,高某某陈述:双方在2018413日签订《房屋买卖补充协议》时,双方没有约定办理过户和支付房款的期限,苏某说等房款到了就办理过户。在这期间高某某一直催苏某。因为苏某没有支付房款,所以就没有办理解押。苏某陈述:苏某2018520日拿到房款,在交易的时候高某某也在场,后来想继续履行合同的时候,2018521日告诉苏某房屋被查封了。高某某陈述:2018520高某某在场,高某某苏某交易,说第二天网签,去网签的时候发现房屋被查封了。高某某2018521日知道房屋被查封。

经审查,一审法院认定的其他事实属实,本院予以确认。

本院认为,高某某苏某2018111日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2018116日在我在我家公司见证下签订的《补充协议1》、于2018116日自行签订的《补充协议2》、于2018413日自行签订的《房屋买卖补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应当按照合同约定履行己方义务。本案的争议焦点在于:1.苏某未按照合同约定支付剩余购房款是否构成违约;2.苏某具备支付剩余购房款能力时,双方发现房屋被查封,高某某此时是否构成违约;3.高某某应当承担何种违约责任。

2018111日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定:乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10000元。乙方采取全款支付方式支付该房屋成交总价款,第一次于过户前2天支付400万元,通过资金监管的方式,第二次于过户前2天支付324万元,通过资金存管的方式。2018116日签订的《补充协议2》中约定:本房屋的定金为40万元,乙方已支付给甲方10万元,剩余30万元于2018111日起17日内支付给甲方。苏某分别于2018111日向高某某支付10万元,于2018120日向高某某支付10万元,于2018123日向高某某支付20万元,共计支付40万元。苏某虽主张高某某在签订《北京市存量房屋买卖合同》时对其隐瞒了房屋存在抵押的情况,即使苏某该项陈述属实,双方亦通过苏某所述的后续倒签合同的形式弥补了该项缺陷;并且在此之后,苏某亦继续履行了支付定金的义务。因此,不论苏某所述的该情况真实性如何,均不影响双方合同的效力,亦不构成双方继续履行合同的障碍,对于苏某的该项上诉理由,本院不予采信。

后续履行过程中,由于苏某的后续购房款未及时到位,双方于2018413日另行签订《房屋买卖补充协议》,其中约定:“……乙方同意按照甲方要求一方面尽快完成西格玛公寓的过户收尾工作,另一方面积极组织财力,多方面配合甲方,顺序提供购买房屋之预付房款,以解甲方燃眉之急,将功补过!甲方对乙方实际状况表示理解。同意放宽本购房合同约定的期限,甲方承诺对乙方不执行本购房合同中的违约处罚条款,甲方不执行本合同的第十一条款。甲方对乙方不通过我爱我家中介公司监管的直接支付的预付房款,认定为本购房合同的购房款项(以收据为准),同意在正式过户时从总房款中扣除……”根据该《房屋买卖补充协议》约定的内容,应当视为双方通过《房屋买卖补充协议》的形式,对于之前关于苏某支付除定金40万元之外的后续购房款时间的约定进行了放宽,并且高某某同意免除苏某未按照《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议2》的约定支付购房款所应当承担的违约责任并放弃高某某苏某逾期支付房款的行为而享有的合同解除权。《房屋买卖补充协议》中仅约定同意放宽本购房合同约定的期限,什么是洗码 澳门:但并未明确约定具体的支付剩余购房款的时间和办理过户的时间,亦未免除高某某应当保证在苏某具备支付购房款的能力时房屋应当具备解除抵押和过户条件的合同义务。

201852日,高某某苏某出具了《房款收据》一份,其中载明:经双方友好协商决定,在过户前买方苏某201852日再支付预付房款给卖方高某某,金额为5万元;截止到201852日,连同已付预付房款137万,卖方高先生合计收到房款142万。由此可见,苏某此时仍在继续支付房款,高某某亦对此予以接受,双方在此时点均仍有继续履行合同的意思表示。并且,从双方20181029日的一审庭审中的陈述来看,双方在2018520苏某具备支付购房款能力之时,均有继续履行房屋买卖合同的意愿。至此,高某某应当保证《北京市存量房屋买卖合同》能够继续履行,即保证房屋具备办理过户的条件。直至2018520日,苏某表示全部购房款已经到位,双方均同意第二天去继续履行办理网签。但在此之前,308号房屋因为高某某抵押借款一事于201855日被法院查封,苏某高某某对此均陈述在2018521日才知晓该事宜。房屋买卖合同中,支付购房款和办理过户手续、交付房屋互为对待给付义务,在买方未如约支付购房款的情形下,卖方有权拒绝履行办理过户手续的义务;但在买方具备支付购房款的能力的情形下,买方已为履行之提出,买方要求卖方予以配合解除抵押并办理过户,该请求并无不当。但高某某在此时因房屋被查封无法对于房屋解除抵押,并且在此后的时间,308号房屋上除了原有抵押之外,还因高某某与案外人存在其他纠纷而被法院多次查封,前述情形导致双方买卖合同履行不能,苏某的合同目的不能实现。苏某以此为由要求解除合同,于法有据,应予支持。双方二审中均未就解除合同提出异议,本院对此予以维持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。对于苏某已经支付的142万元,高某某亦确认收到并同意退还,苏某要求退还该142万元购房款,于法有据,一审法院予以支持,所作处理并无不当。

因涉案房屋存在抵押和查封,导致高某某无法为苏某办理房屋过户手续,合同最终解除,高某某的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。《北京市存量房屋买卖合同》第十一条合同解除条款2款约定:如乙方依照本合同的约定单方解除本合同……甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方,并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。本院认为,虽然高某某因房屋被法院查封导致合同无法继续履行而存在违约行为,但在房屋被法院查封之前,苏某曾存在逾期支付房款的行为,高某某虽对于苏某逾期支付房款的行为表示了谅解,但双方对于合同延期至最终无法履行的状态均有责任。因此,本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,对于苏某主张的违约金数额予以酌定。对于苏某主张的逾期退还房款的利息,合同对此并无约定;对于苏某主张的租房损失,双方在约定的交房日期经过之后,在2018413日的《房屋买卖补充协议》中未明确约定交付房屋的具体时间,在本院判令高某某支付违约金的情形下,苏某所提证据不足以证明存在违约金不足以弥补其损失的情形,本院对于苏某在违约金之外主张的利息和损失不予支持。

综上所述,苏某的上诉请求部分成立,应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、维持北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初号民事判决第一项、第二项;

二、撤销北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初号民事判决第三项;

三、高某某于本判决生效后七日内向苏某支付违约金20万元;

四、驳回苏某的其他诉讼请求。

 

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