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再谈“疫情减租”:没钱,不是不可抗力! (2020/2/7 14:05:06) [发送到微博]




关键词:肺炎疫情、不可抗力、支付能力、支付义务。




▌原创:张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻: 房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等


2月2日,笔者发文《疫情减租:支付是义务,免租是情分,倡议是建议》,认为出租人没有减租义务;


2月5日,深圳市罗湖区人民法院发文《从“万达减租”谈新型肺炎疫情对生产经营性商业租赁合同履行的影响》,认为出租人负有减租义务;

同日,笔者发文《“肺炎疫情”,我为什说出租人没有减租义务?,与深圳市罗湖区人民法院商榷;

至今,关于“肺炎疫情”导致停产停业,是否构成不可抗力、情势变更,出资人是否负有减租义务的争论仍在继续。

笔者仍认为“支付是义务,减免是情分”,并在坚持过往观点的基础上,补充理由如下:

一、“肺炎疫情”停产停业,影响的是承租人的经营收益,导致的是承租人支付能力的变化

这一点估计持反对意见的“减租派”也不可否认:即便是肺炎疫情引发的承租人停产停业构成不可抗力、情势变更,导致的结果也不过是因不能正常经营,阶段性失去收益,甚至亏损,并进而导致其租金支付能力的降低(未必丧失),与租赁合同本身并无直接的关联性(无论是否租房经营都一样)。

二、支付能力与支付义务无关,没钱,不是不可抗力

支付能力即"有没有钱支付”,而支付义务指“该不该支付”,两者完全不是一回事。肺炎疫情导致的承租人支付能力降低,是否构成租赁合同履行过程中的不可抗力呢?

对此颜雪明律师《肺炎疫情、不可抗力与行政之手》一文中已经说得十分清楚:

疫情是一个客观情况。但疫情导致的,是合同无法继续履行,还是债务人的支付能力发生问题,这是两件完全不同的事情。前者属于不可抗力,是合法的抗辩理由;而后者说白了就是没钱了,没有能力履行,这不能成为不履行合同或者不承担违约责任的抗辩理由。

民法上有一个天条叫做“金钱给付的债务,不得主张不可抗力”。通俗说就是金钱债务不得免责,不存在不可抗力。道理很简单,如果可以用“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”免责,最大的客观情况不就是没钱吗?

比如某人买了一套房子,已经交了20万定金,突然因股灾而套牢,没有能力继续支付房款,他能不能要求卖方给他留着房子,等他有钱了再付?凭常识就可以判断,“没钱了”是事实,但不是违反合同的理由。卖方有权解除合同,买房人还要按照约定,牺牲定金或支付违约金。

如果没有“金钱给付的债务不得主张不可抗力”这一原则,会出现什么情况呢?所有的“老赖”就都不存在了,因为对每个欠债人来说,都能找出对自己而言的不可抗力,整个交易秩序就会发生严重的混乱。


About 信荣——信荣(全国)房地产律师团队,2007年12月始创于深圳,目前已在全国28省市设立地方团队,2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”,全国客服:400-0755-618,微信:133-0291-8605。

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